OTOPARK MI? YOL MU? OTOMOBİL Mİ? TOPLU TAŞIMA MI?

 

Eskiyen Yapılar Ne Olacak? Sosyolojik Bir Sancıdan Kentsel Dönüşüm Mevzuatına

Zaman zaman siz de etrafınızdaki eski yapılarla ilgili aynı veya bu mealde soruları kendi kendinize sormuşsunuzdur: "Bu eski yapılar ne olacak?"

Evet, soruyu bugün yeniden ve daha yüksek bir sesle soralım: Sahi, bu eski yapılar ne olacak?

Madalyonun bir yüzünde çözülmesi gereken devasa bir mülkiyet ve finansman düğümü var. Tapular hisselendirilmiş, binalar fiziken ve iktisaden ömrünü tüketmiş. Kat maliklerinin bir kısmı vefat etmiş, mirasçılık ilişkileri karmaşıklaşmış; bir kısmı ise artık çalışıp para kazanma gücünü yitirdiğinden yapıyı yenilemeye kaynak ayırabilecek ekonomik güçten yoksun. İşte tam bu noktada o amansız soru yine karşımıza dikiliyor: Sahi, bu eski yapılar ne olacak?

Şehirleşmenin Doğal Döngüsü ve "Mezbeleleşme" Tehlikesi

Aslında bu yaşananlar, şehirleşmenin ve kentsel sosyolojinin temel bir kanunudur. Zamanla şehirler; insana, nüfus hareketlerine ve menfaat ilişkilerine dayanan sebeplerle genişler, merkezleri değişir, büyür veya küçülürler. Kuruluştaki eski merkez, zamanla alt yapı ve yaşam alanı olarak yetersizleşince ve kentin çeperlerinde yaşam koşulları iyileştikçe terk edilmeye başlar.

Bu eski merkezlerde, koruma kuralları veya imar kısıtlamaları sebebiyle yeniden yapılaşmaya ve modernizasyona izin verilmediği hallerde, buralar "merkez" olma özelliklerini hızla kaybederler. Binalar eskir, kiralar düşer ve eski ihtişamlı merkezler zamanla daha alt gelir seviyesindeki insanların, hatta göçmen gruplarının geçici olarak yaşadığı heterojen alanlara dönüşür. Bir süre sonra kiracı talebi de kalmayan bu binalar tamamen terk edilerek yıkılmaya, yanmaya ve çürümeye bırakılır.

Dolayısıyla geçmişte çok özel coğrafi veya ticari sebeplerle merkez olmuş bu nadide yerler, kentin tam ortasında birer "mezbeleliğe" döner. Adı koruma olan kurulların katı bürokrasisi gereğince çivi dahi çakılamayan bu mülkler, sahipleri için "atsan atılmaz, satsan satılmaz" bir yük haline gelir. Kent merkezi iyileştirilip yenilenemediğinden, maalesef suçun ve suçlunun gizlendiği, kentsel çöküntü alanlarına (gettolara) dönüşür.

Avrupa Örneği: Yaşayan Tarih vs. Engelleyici Hukuk

Bizde 1900’lerin başında yapılmış, asırlık sivil mimari örneği binalarımız mülkiyet ve kurul engelleriyle bu acı kadere terk edilirken; Avrupa’da 1600’lü yıllarda yapılmış binalar kentin tarihini simgeleyen, turizmle gelir getirerek yaşayan ve yaşatılan mekanlar olmuştur. Avrupa’da bu koruma, restorasyon ve kollama süreci devlet eliyle, kamu bütçesiyle ve mutlak bir vizyon önceliğiyle yapılırken; bizde yakın geçmişe kadar yürürlükte olan hukuk sistemi korumaktan ziyade "yenilemeyi engelleyici" bir bariyer işlevi görmüştür.

Elbette bu makus talihi kırmaya çalışan güzel adımlar da yok değil. Birçok şehrimizde belediyelerin öncülüğünde, İl Özel İdarelerinin katkıları ve Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yardımlarıyla "Şehir-Mahalle Sağlıklılaştırma ve Sokak Sağlıklaştırma" projeleri yürütülmektedir. Bunun en başarılı örneklerini; Safranbolu, Beypazarı, Eskişehir, Mardin, Şanlıurfa, Antalya (Kaleiçi) ve Burdur’da hayranlıkla izliyoruz. Belediyenin veya mülk sahibinin Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan alacağı özel izin çerçevesinde hazırladıkları restorasyon projelerine, Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Ait Katkı Payı fonundan (vilayet makamınca) %50’ye yakın maddi destek sağlanabilmekte, ilgili bakanlıkça uzun vadeli krediler verilebilmektedir. Ayrıca onarılan ve işlevlendirilen bu eski merkezler canlandırıldığında, bu evler butik otel, kafe veya zanaat merkezi olarak para kazanılan yerler haline gelmekte ve kente muazzam bir turistik değer katmaktadır.

Modern Kentler İçin Çözüm: 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu

Peki ya tarihi eser niteliği taşımayan, ancak ekonomik ömrünü tamamlamış, deprem riski taşıyan ve hisseli tapu çıkmazına giren o diğer "eski yapılar" ne olacak? İşte kentin bu kısmındaki tıkanıklığı açmak için devlet, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile radikal bir yasal zemin hazırlamıştır.

Eski mevzuattaki en büyük engellerden biri olan "uzlaşma çıkmazı" ve "mali imkansızlıklar", yapılan son güncel hukuki düzenlemelerle büyük ölçüde aşılmıştır:

1. %50+1 (Salt Çoğunluk) Devrimi: Eskiden binaların kentsel dönüşüme girmesi veya müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapılması için 2/3 çoğunluk aranıyor, tek bir hissedarın bile imza atmaması süreci yıllarca kilitleyebiliyordu. Yeni düzenleme ile kentsel dönüşüm kararı, hisse payı mülkiyetinin salt çoğunluğu (%50 + 1) ile alınabilmektedir. Bu, hisseli tapulardaki tıkanıklığı çözen en büyük hukuki devrimdir.

2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Gücü: Kurulan yeni Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sayesinde, tebligat süreçleri hızlandırılmış, dairesini yenilemek istemeyen veya ulaşılamayan malikler yüzünden binaların çürümesinin önüne geçilmiştir. Riskli yapı tespiti ve tahliye süreçleri artık çok daha hızlı yürütülmektedir.

3. Mali Destekler ve "Yarısı Bizden" Modeli: Yazımızın başında belirttiğimiz "geliri olmayan, yenilemeye kaynak ayıramayan" vatandaşlarımız için devlet, hibe ve uygun fiyatta kredi destekleri sunmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın bütçe imkanları doğrultusunda sunduğu yapım yardımları, faiz destekli krediler ve kentsel dönüşüm süresince verilen kira yardımları, dar gelirli mülk sahiplerinin de güvenli konutlara kavuşmasını amaçlamaktadır. Ayrıca harç ve vergi muafiyetleri (KDV indirimi, tapu harcı muafiyeti vb.) dönüşümün mali yükünü hafifletmektedir.

Sonuç: Geleceği İnşa Etmek

Eski yapılar, bir kentin hem hafızası hem de en büyük risk alanlarıdır. Eğer tarihi bir dokuya sahipseler, kurumların ve yerel yönetimlerin hibeleriyle "yaşayan ve gelir getiren tarih" haline getirilmelidirler. Eğer betonarme ömrünü tamamlamış riskli yapılar ise, modern kentsel dönüşüm mevzuatının sunduğu %50+1 çoğunluk kolaylığı ve devletin finansal teşvikleri kullanılarak vakit kaybetmeden yenilenmelidirler.

Şehirler durağan değildir; nefes alan, büyüyen ve dönüşen organizmalardır. Eski yapıları kadere terk etmek kenti çürütür; onları akılcı, hukuki ve finansal modellerle dönüştürmek ise geleceği kurtarır.

Siz de hisseli, eski veya riskli olduğunu düşündüğünüz mülklerinizin kentsel dönüşüm süreçleri, kat karşılığı sözleşme analizleri ve güncel muafiyetleri hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.